부동산 경매 권리분석 방법. 5분만에 알아보는 기초

부동산 경매에 있어 권리분석은 정말 기본중에 기본입니다.
권리분석을 제대로 하지 않고 물건을 낙찰받게 되면 10%의 낙찰보증금을 그냥 날릴 수 있고, 심하게는 그 부동산에 얽혀 있는 빚이나 보증금을 전부 내가 물어내야 하는 사태가 벌어질 수 있죠.
부동산 경매 권리분석! 단 5분만에 기초적인 내용만 알아봅시다

 

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등기부등본과 임차인

부동산 경매 권리분석은 크게 2가지 분야로 나눌 수 있습니다. 바로 등기부등본에 관한 내용과 임차인에 관한 내용이죠.

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먼저 등기부등본은 그 부동산에 얽혀 있는 역사를 보여주는 문서입니다. 부동산의 성격부터 그 부동산에 얽혀 있는 돈문제까지 모두 나와있죠.
등기부등본에는 다양한 권리종류가 나와있는데, 그중에서 가장가장가장 중요한건 바로 '말소기준권리'입니다. 말소기준권리부터 그 아래에 있는 권리들은 모두 '말소'됩니다. 낙찰자가 책임지지 않아도 된다는 말이죠. 반대로, 그 위에 있는 권리들은 낙찰자가 책임질 수 있으니 각별히 주의가 필요합니다.

등기부등본상에 나와있는 내용중 말소되지 않는, 그러니까 낙찰자가 책임져야 할 수 있는 권리는 대부분 '매각물건명세서'라는 문서에 기재되어 있습니다. '등기된 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 그 효력이 소멸되지 아니하는 것'부분을 보시면 해당 내용이 나와있으며, 초보자라면 이 부분이 깨끗한 부동산만 노리시는 게 좋습니다.

부동산 경매 권리분석 기초 - 등기부등본

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다음은 임차인에 대한 권리분석입니다. 임차인이 그 집에 대해 보증금을 넣어논게 있는지, 얼마인지, 무엇보다도 그걸 내가 책임져야 하는지를 알아보는 단계죠. 

핵심은 대항력입니다. 대항력이란 임차인의 계약기간과 보증금을 보장받을 수 있는 힘으로, 대항력이 있는 임차인이 있다면 낙찰자는 이에대한 책임을 져야할 수 있습니다. 대항력은 일반적으로 말소기준권리보다 '전입일'과 '확정일자'가 빠르면 가지고 있습니다.

최우선변제금도 중요합니다. 최우선변제금이란 소액 임차인을 보호하기 위한 제도로, 일정 금액 이하의 보증금에 대하여 일정금액까지 다른권리보다 '최우선'하여 보장해주겠다는 겁니다. 

부동산 경매 권리분석 기초 - 임차인

 

대항력이나 최우선변제금은 경매를 할게 아니더라도 알아놓으시면 큰 도움이 됩니다. 우리가 임차인이 될 수도 있잖아요?

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이상 부동산 경매 권리분석의 기초, 등기부등본과 임차인데 대한 권리분석 기초에 대해 알아봤습니다.
아직은 저도 공부하는 단계라 자세한 내용을 써드리기는 조심스럽네요 ㅋㅋ
좀 더 공부한 뒤에 자세한 내용도 써나가도록 하겠습니다.
제 블로그 다양한 주식/부동산 정보들이 있으니 함께 읽어보시길 바랍니다~