양도세 계산기, 세율 및 비과세 조건까지 총정리

금융, 재테크/부동산

by 딴따딴따딴따 2021. 7. 28. 19:12

얼마전부터 부동산 관련 세금을 총정리 하고 있는데요.
드디어 올게 왔습니다(?). 부동산 관련 세금 중 가장 관심이 높은 세금이 아닐까 싶은 바로 그것. 오늘은 양도세(양도소득세)에 대해 다뤄보려고 합니다.

과세표준

모든 세금의 시작은 과세표준을 어떻게 잡느냐 겠죠? 양도세는 부동산 매수~매도 절차의 마지막 단계에 있는 세금이라 그런지 과세표준이 다소 복잡합니다.

과세표준=양도차익=양도가액-취득가액-필요경비

쉽게말해 내가 판 가격에서 샀던 가격과 필요경비로 인정되는 부분을 빼면 과세표준이 됩니다.
양도가액이랑 취득가액은 알겠는데, 필요경비는 어디까지 인정이 되는지가 중요하겠죠?
많이들 적용될만한 핵심만 몇개 뽑아보자면 다음과 같습니다.

취등록세
중개보수/법무사 세무사 수수료
샷시, 발코니, 거실 확장, 상하수도 배관공사 등 기본적인 수리비
소송비용

이정도는 부동산은 매도하시는 거의 모든분들이 해당될만한 부분들이죠?
다만, 이를 인정받기 위해서는 반드시 증빙서류가 있어야 합니다. 꼭!!! 증빙서류를 꼼꼼히 챙겨놓도록 합시다.

기본적인 세율

양도세는 중과, 비과세 조건 등 변수가 많지만 일단 기본적인 세율 체계는 아래와 같습니다

과세표준 (만원)	세율	누진공제 (만원)
~1,200	6%
~4,600	15%	108
~8,800	24%	522
~15,000	35%	1,490
~30,000	38%	1,940
~50,000	40%	2,540
~100,000	42%	3,540
100,000~	45%	6,540

예를들어, 1억원의 과세표준을 남겼다면 1억 X 35% - 1,490 = 2,010만원이 나온다는거죠.

다주택자 및 보유기간에 따른 중과

자 이제 중과되는 부분에 대해 알아봅시다.

첫번째는 다주택자에 대한 중과입니다.
다주택자 중과는 조정대상지역 주택을 2채이상 가지고 있을경우 적용되며
2주택은 +20%p, 3주택 이상은 +30%p 의 중과를 받습니다.

두번째는 보유기간이 짧을 경우에 따른 중과입니다.
보유기간이 1년미만이면 70%, 1년~2년이면 60% 의 세율이 적용됩니다.

보유기간에 따른 공제 및 비과세

이제는 반대로 보유기간에 따른 공제 및 비과세에 대해 알아봅시다.

일단 아래 2가지 요건을 만족하면 양도세가 아예 비과세됩니다.

1주택자일것
2년이상 보유 (단, 조정지역이면 2년이상 보유+실거주)

또한, 9억 초과 주택에 대해서는 아래와 같이 장기보유특별공제가 적용됩니다.

1주택자 : 거주기간 X 4% + 보유기간 X 4% (단, 각 최대 40%까지 계산)
다주택자 및 주택 외의 건물 : 보유기간 X 2% 최대 30%